今年3月份以来，上海和深圳楼市走出明显的回升行情。 自3月份起，上海二手房月度成交量一直维持在2.3万套以上的一个高位运行的态势。3月份更是突破了3万套，创下了近5年来的新高。刚过去的10月份，上海二手房成交了2.47万套，创下了近6年来的新高。 与此同时，上海房价也走出回涨的态势。自今年2月份起，上海无论是新房房价还是二手房房价均是实现了8个月的环比上涨。而更具有信号意义则是9月份上海二手房房价同比在时隔多月后由跌转涨。 说实话，上海楼市走出典型的“量价齐涨”的行情，这也是楼市走出下行调整周期，重回上升通道的重要信号。 深圳楼市的表现也一样是比较突出的。 成交量方面，今年3月份以来，深圳一二手住宅成交量均是在6000套以上，不算特别爆量，但也还算过得去。二手住宅成交量也基本上均是4000套以上运行。其中，3月份深圳二手住宅成交了7,225套，环比大幅增长151%，创下近12个月以来的新高。 整体来看，成交量算是温和放量，淡旺季还是差别相对大一些，没有上海楼市那样持续的火爆，这与深圳楼市的供应结构有一定的关系。总之，整体感觉深圳楼市的热度还是挺高的。 房价方面，自3月份起，深圳一二手房房价均是实现了环比7连涨，房价回涨态势明显。整体来看，深圳房价的回涨幅度不及上海，但是深圳区域分化较大一些，部分核心区域的房价已经快要回到了2021年的高点位置了。 总之，今年以来，上海和深圳的楼市有明显的止跌回升迹象。 而在这样的背景下，高盛也多次发布房地产市场相关研报，并对上海和深圳房价的走势进行了预测。 今年4月份的时候，高盛的一篇关于中国房地产的研报中有一个重要的观点： 上海和深圳两个城市房地产市场或将在2026年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月。且预计上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。 而随着4月份之后，上海和深圳楼市持续走高。高盛在其近期发布的一篇题为《中国房地产2027年展望》的研报中，则是将上海、深圳的房价至2028年底的累计涨幅预测，由此前的15%上调至20%. 当然，高盛这次的调整理由和逻辑也很清楚——供应收缩先于结构性需求收缩，一线城市新房可售资源到2027年会提前明显减少，全国可售新房在2028年将大幅度地收缩，从而也能支撑整体房价在2029年企稳。 我之前也分析过，8月28日出台的商品住房销售新政，将会对未来楼市发展产生深远的影响。提高商品住房预售门槛和推行现房销售，对房企的资金要求就大幅度提高，这会导致部分房企退出或是减少、放缓住房销售的开发。这样一来，新房供应将不可避免地出现收缩。 新房供应少了，先会影响到新房市场的供需关系，新房房价会率先涨起来。时间一长，就会影响到整体房地产市场的供求关系，继而也会影响到整体房价的走势。而这一影响在上海和深圳这样的大城市楼市上表现会更加明显。 特别